国土交通省発表の地価動向は神奈川県ですべて上昇傾向！人気の商業地「川崎市中原区武蔵小杉」の評価とは

国土交通賞では、主要都市を対象に、４半期毎に年４回地価動向を調査しています。

神奈川県内の調査対象は以下の通りとなっており、商業地は横浜駅西口、みなとみらい、元町、川崎駅東口、武蔵小杉となります。

また住宅地として人気の高い新百合ヶ丘やセンター南も対象となっています。

• 横浜市西区横浜駅西口
• 横浜市西区みなとみらい
• 横浜市中区元町
• 横浜市都筑区センター南
• 川崎市川崎区川崎駅東口
• 川崎市中原区武蔵小杉
• 川崎市麻生区新百合ヶ丘

2017年第1四半期版の調査結果は「地価LOOKレポート」として6月9日に発表されました。

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85%が地価上昇　地価LOOK第1四半期 　国交省

国土交通省の発表内容によると、地価は85%の地区で上昇し、全体として緩やかな上昇基調が継続しています。

上昇の主な要因は、大規模な再開発事業の進ちょくも影響しているとのことです。
首都圏全体として全体的に地価は上昇しており、今後もしばらくこの傾向が続きそうです。

神奈川県の総合評価 

対象地区の代表的地点について、不動産鑑定士が不動産鑑定評価に準じた方法によって３ヶ月毎にに調査した結果によると、調査対象の５エリアすべてにおいて上昇しています。

神奈川県内の住宅地として調査対象となっている新百合ヶ丘・センター南は過去１年にわたって、0～3%の範囲で上昇し続けています。

全国的にも人気となった武蔵小杉も同じ0～3%の範囲で上昇し続けていますが、再開発時に見られた急上昇は落ち着いたようです。

（△ ：上昇・増加、 □ ：横ばい、 ▽ ：下落・減少）

神奈川県横浜市西区横浜駅西口(区分：商業)

H28.4/1～ H28.7/1   総合評価：△ （0～3%,上昇）
H28.7/1～ H28.10/1 総合評価：△ （0～3%,上昇）
H28.10/1～ H29.1/1 総合評価：△ （0～3%,上昇）
H29.1/1～ H29.4/1   総合評価：△ （0～3%,上昇）

神奈川県横浜市西区みなとみらい(区分：商業)

H28.4/1～ H28.7/1   総合評価：△ （0～3%,上昇）
H28.7/1～ H28.10/1 総合評価：△ （0～3%,上昇）
H28.10/1～ H29.1/1 総合評価：△ （0～3%,上昇）
H29.1/1～ H29.4/1   総合評価：△ （0～3%,上昇）

神奈川県横浜市中区元町(区分：商業)

H28.4/1～ H28.7/1   総合評価：□ （0%,横ばい）
H28.7/1～ H28.10/1 総合評価：□ （0%,横ばい）
H28.10/1～ H29.1/1 総合評価：△ （0～3%,上昇）
H29.1/1～ H29.4/1   総合評価：△ （0～3%,上昇）

神奈川県横浜市都筑区センター南(区分：住宅)

H28.4/1～ H28.7/1   総合評価：△ （0～3%,上昇）
H28.7/1～ H28.10/1 総合評価：△ （0～3%,上昇）
H28.10/1～ H29.1/1 総合評価：△ （0～3%,上昇）
H29.1/1～ H29.4/1   総合評価：△ （0～3%,上昇）

神奈川県川崎市川崎区川崎駅東口(区分：商業)

H28.4/1～ H28.7/1   総合評価：△ （0～3%,上昇）
H28.7/1～ H28.10/1 総合評価：△ （0～3%,上昇）
H28.10/1～ H29.1/1 総合評価：△ （0～3%,上昇）
H29.1/1～ H29.4/1   総合評価：△ （0～3%,上昇）

神奈川県川崎市中原区武蔵小杉(区分：商業)

H28.4/1～ H28.7/1   総合評価：△ （0～3%,上昇）
H28.7/1～ H28.10/1 総合評価：△ （0～3%,上昇）
H28.10/1～ H29.1/1 総合評価：△ （0～3%,上昇）
H29.1/1～ H29.4/1   総合評価：△ （0～3%,上昇）

神奈川県横川崎市麻生区新百合ヶ丘(区分：住宅地)

H28.4/1～ H28.7/1   総合評価：△ （0～3%,上昇）
H28.7/1～ H28.10/1 総合評価：△ （0～3%,上昇）
H28.10/1～ H29.1/1 総合評価：△ （0～3%,上昇）
H29.1/1～ H29.4/1   総合評価：△ （0～3%,上昇）

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主要都市の高度利用地地価動向報告（H29.1.1～H29.4.1）

神奈川県川崎市中原区武蔵小杉(区分：商業地)

総合評価：0～3％上昇（前期0～3%上昇)
取引価格：△
取引利回り：▽
取引件数：▽
投資用不動産の供給数：□
オフィス賃料/店舗賃料：□/△
マンション分譲価格：ー
マンション賃料：ー

不動産鑑定士のコメント

地価動向

• 当地区では武蔵小杉駅を中心に大型の開発事業が複数進行しており、当駅周辺にタワーマンションが建ち並び、大型店舗が相次ぎ開業する等商圏の厚みが増すとともに、周辺エリアでの住宅需要も強まっている。
• 地区内の新築マンションの分譲価格は強気の設定も見られるが、顧客の価格目線に合わず、顧客の購入意欲がやや落ちている物件もある。
• 当地区は良好な交通利便性を備えるとともに再開発事業が進捗していることから、良好な資金調達環境も影響して優良物件を中心に不動産投資需要は強く、取引利回りは低下傾向にある。
• また、オフィスの新規供給はないものの、既存ビルのオフィス賃料は横ばいながら需要は堅調である。
• 周辺エリアの既存の商店街では退店も見られるが、後継のテナントが出店しており、繁華性のある当地区では、店舗賃料は旺盛な店舗需要を背景に引き続きやや上昇している。
• そのため地価動向はやや上昇傾向にある。

将来地価動向

• 当地区では、武蔵小杉駅北口でタワーマンションや大規模病院の建替え等の複数の開発計画があること等により今後も更なる発展が見込まれ、周辺エリアも含め物件の取得及び賃貸需要は依然として強いことから、取引利回りの低下や店舗賃料の上昇が認められる。
• 当期の新築分譲マンション市況は、タワーマンションを中心に供給過剰により需給バランスが不均衡となる等の事業リスクが顕在化しており、販売戸数の伸び悩みが懸念される状況にある。
• 今後も販売リスクが意識され、マンション開発素地に対する厳しい選別が行われることとなるが、稀少性のある当地区の将来における地価動向は、引き続きやや上昇すると予想される。

路線、最寄駅、地域の利用状況など地区の特徴

• JR南武線の武蔵小杉駅(横浜駅まで東急線で約15分、渋谷駅まで東急線で約13分)周辺。中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地区。

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さいごに

川崎市中原区にある武蔵小杉ですが、都心へのアクセスがよく再開発がすすんだことから人気の街となりマンション価格は高騰しました。

新規分譲マンションは非常に高値となっており、一般の方では手がでない価格帯となっておりバブルを彷彿させます。

今後マンション価格の下落リスクはあるものの、ショッピングモールも充実しているエリアで交通の便がよい街なので、すでに住まわれている方にとってはあまり気にされなくてもよいかもしれません。

武蔵小杉ですが、新たな目玉となる商業施設ができれば現在の価格に見合うのではと思います。

引き続き、他の地域についてもまとめてレポートしてみたいと思います。